Даже почти созрел для того, чтобы подписаться под одним из них.
Но, дамы и господа, как можно подписаться под таким ?
Предлагаю обменяться опытом подписания (или неподписания ДДУ) по конкретным объектам и застройщикам. Дабы выявлять очевидные и не очень подводные камни (ну, помимо понятных рисков того, что застройщик загнется, не выполнит проект в срок, построит халтурно и т.п.).
Ниже привожу перлы из договора участие в долевом строительстве от компании Пионер с краткими комментариями. Договор по сути кабальный, многие положения противоречат друг другу, от прав дольщика по 214-ФЗ осталось одно название. Даже не знаю, имеет ли смысл направлять им исправленный договор, или сразу послать по известному адресу. Как я понимаю, в переговоры застройщики не особо вступают.
1 Сроки
Срок ввода дома в эксплуатацию – не позднее 30 сентября 2017 г. (дата указана и в договоре, и в проектной декларации). На словах обещают ключи летом 2017 г.
Маленькое «но» - передача квартиры по договору должна приключиться в период между истечением 180 дней с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, и … 420 дней даты выдачи разрешения. Но - не позднее 24 ноября 2018 г. Крохотная разница, освобождающая застройщика от любых задержек на 1,5 года.
При этом, в случае, если строительство вовсе не может быть завершено в предусмотренный договором срок – ничего страшного. Ведь «стороны согласились, что Застройщик освобождается от ответственности за изменение сроков завершения строительства и ввода Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию».
И вообще, «сроки завершения строительства и ввода Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию также могут быть изменены Застройщиком в одностороннем порядке в случае внесения изменений в проектную документацию или по иным обстоятельствам, которые могут повлиять на данные сроки».
2 Объект
Срок не столь важны, если непонятен результат. К договору прилагается некая схема, и описание квартиры. Даже написано что-то про отделку – очень общими фразами. Отнесемся к этому философски – ведь «планировка и характеристики квартиры … могут быть изменены Застройщиком в одностороннем порядке без уведомления Участника долевого строительства».
3 Цена
Но пусть перенос сроков вас не пугает. Ведь цена договора составляет «в предварительной оценке ХХХ рублей». Чтобы не было ошибки, в следующем абзаце стоит подтвердить, что «цена Договора не является окончательной». Далее, правда, эти пассажи вроде как привязываются к возможной разнице, возникшей в результате обмера фактически построенного. Но ограничений на эту самую разницу, если она превышает 1 кв.м, никаких не установлено. Ни в плюс, ни в минус.
Уплатить 100% суммы (или нет ипотеки или рассрочки, оформляемой через кривую схему лизинга) необходимо в течение 3 рабочих дней с даты государственной регистрации Договора. С учетом того, что гос регистрацию осуществляет Застройщик, а на сайте регистрации, насколько мне известно, сведения появляются с большой задержкой, хорошо бы заранее приобрести хрустальный шар, чтобы вдруг не нарушить сроки. Да, если вдруг по договору вам что-то причитается от Застройщика, у него почему-то есть 20 рабочих дней на платеж.
Навариться или хотя бы отбить своё вам тоже просто так не дадут:
«Уступка прав (требований) по Договору и/или перевод долга допускается только с письменного согласия Застройщика …
… преимущественное право на приобретение прав (требований) Участника долевого строительства на Объект долевого строительства имеет Застройщик.
В этом случае Участник долевого строительства обязуется направить Застройщику письменное уведомление о своем намерении совершить уступку прав (требования) с указанием стоимости уступки прав и других существенных условий сделки».
Ну и как вишенка на торт – в день подписания передаточного акта (и ни минутой позже) вы должны компенсировать Застройщику «затраты по коммунальным платежам, охране, техобслуживанию соразмерно площади квартиры за период, с даты ввода Объекта в эксплуатацию и до подписания Сторонами Передаточного акта». Проще говоря, за период от 6 до 14 месяцев, когда вы в квартире не проживали.
4 Земельный участок, он же обеспечение ваших прав
По 214-ФЗ, как известно, землица вроде как находится у вас в залоге. Чтобы если что, вы могли получить хоть какие-то крохи. По договору Застройщик может делать с этим самым залогом, что угодно – размежевывать, предоставлять в залог что-то другое. При этом они требуют отдельное нотариально оформленное согласие на данные действия как условие подписания договора.
Ну, страховую, понятно, согласно договору Застройщик также имеет право менять в любое время самолично.
5 Управление домом
Вы обязаны согласиться на управляющую компанию, назначенную Застройщиком. И выдать Застройщику доверенность на голосования на собраниях собственников. По всем вопросам. До 1 января 2025 года.
6 Ответственность сторон
Если вы не прочитали закон, может сложиться впечатление, что Застройщик не несет ответственности вообще ни за что. Но о клиентах он не забыл.
Например, если вы не послали в течение 10 дней после подписания передаточного акта документы на регистрацию права собственности – с вас небольшой штраф – всего лишь 1% от суммы договора за каждый день просрочки.
А если вы вдруг заплатили Застройщику ранее государственной регистрации договора (ума не приложу, зачем), вы обязаны возместить ему все убытки, включая все штрафы, которые могут быть наложены госогранами.
Еще отличная формулировка «В случае невозможности государственной регистрации Договора в органах осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Стороны обязуются привести положения Договора в соответствии с требованиями государственного органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
И вроде бы понятно, что означенный орган, по идее, может требовать лишь устранения противоречий с законом (по мне так куча пунктов договора являются ничтожными, но Застройщика и орган это, похоже, не смущает). Но в договоре не написано, чего именно он может требовать. Может, он сочтет цену заниженной? Сроки слишком либеральными? А вы вроде как априори обязаны подписаться под чем угодно.
Квартира с недостатками? Договор лишает вас следующих предусмотренных 214-ФЗ прав:
- на соразмерное уменьшение цены договора;
- на возмещение своих расходов на устранение недостатков.
Можете только бодаться с Застройщиком, пытаясь заставить его устранить надостатки. В срок не менее 60 дней, ясное дело.
7 Разбор полетов
Для начала, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав квартиры, составляет три года. Только вот исчисляется срок со дня подписания первого передаточного акта с одним из участников долевого строительства Многоквартирного жилого дома. Казалось бы – а какого …?
Далее о главном: «свидетельством исполнения обязательств Застройщика, связанных с постройкой Многоквартирного жилого дома, качества произведенных работ, качества Объекта долевого строительства, соответствия проекту и СНиП, является оформленное в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома».
Хотелось бы понять, какое отношение разрешение на ввод в эксплуатацию имеет к отделке квартиры, ага.
Если вы бухтите, и отказываетесь подписывать передаточный акт, например - ничего страшного. Застройщик всё учел. Таких прав вы по сути не имеете.
«Учитывая достижение Сторонами соглашения, что фактом надлежащего качества квартиры является полученное Застройщиком разрешение на ввод Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, Участник не вправе уклоняться от подписания Передаточного акта после ввода дома в эксплуатацию по причине недостатков отделки квартиры».
При этом под уклонением Участника от принятия квартиры понимается неподписание в предусмотренный Договором срок по любым причинам Передаточного акта либо требования к Застройщику, в котором указывается несоответствие квартиры требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г..
8 Прочий бред
Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства квартиру по Передаточному акту в сроки и на условиях, предусмотренные Договором, но не ранее выполнения Участником в полном объеме своих обязательств (в том числе, финансовых) по Договору.
Как вроде бы понятно, целый ряд обязательств дольщика подлежит выполнению лишь после подписания передаточного акта. Ну там регистрация права собственности, например.
И вот как жить ?