Купить квартиру в Питере

[дмитрий спб]

Не дорого это сколько?

Интересно мне вот самому. Сейчас недвижимость уже можно покупать? Это дно уже в Питере или снизу еще постучат?

[Kirill Vlasoff]

Не дорого это сколько?

Интересно мне вот самому. Сейчас недвижимость уже можно покупать? Это дно уже в Питере или снизу еще постучат?

Докладываю. Сейчас решил одну квартиру продать (арендаторы съехали, за норм ставку без ремонта не сдать, а делать ремонт не рационально).
Решил в том числе потому, что был уверен что квартира стоит 3,6-3,8. Посмотрел - явно ценник подрос. И действительно - поставил 3,9, люди внесли залог под 4. В последний момент были люди предлагавшие 4,1. Это я к тому, что с цены немного подросли с низов.
И еще - все говорят о грядущем подорожании новостроек в связи по сути отменой долевки. Как в это в итоге повлияет на рынок я не могу спрогнозировать. С одной стороны это повышает себестоимость. С другой - кризис есть, у народонаселения бабла больше не становится.

[kadrik]

А почему ремонт делать не рационально?
"Строит. фирму...." усиленно рекламируют в регионах.
Порой ощущение будто не Питере, в дома за хлебушком вышел.

[Kirill Vlasoff]

А почему ремонт делать не рационально?

Ну у меня реально довольно убитая квартира, в норм состояние привести, я думаю, тыс 200-300 надо. Я только год возвращать эти деньги с аренды буду. А еще она простаивать будет во время ремонта. При этом в итоге хорошо если на 7% дохода вышел бы. В итоге решил выйти в кеш.

[Smile623]

Сейчас решил одну квартиру продать

Можно чуть подробнее исходные - метраж, улица, год?.. Для статистики. Я решился продать двойной паркинг на Лиственной ибо сдача в аренду для него малорентабельна. Сейчас ищу очередное вложение денег и заметил тоже, что цены подросли. Но у меня принцип: при "растущем" рынке не брать, брать надо очень в скорости и не мешкая спустя 2-3 месяца как случается какая-то экономическая ж..па: сначала народ кидается на жилье, а потом все стоит и продажи нулевые. Сегодня рынок перегрет уходящей долевкой, я предполагаю, что цены немного припадут весной, когда после НГ никто ничего брать не будет. Все разговоры строителей о малой маржинальности - бред сивой кобылы, они менее, чем "в 2 конца" не работают. То есть те, кто умудрился не достроить и кинуть дольщиков были просто непрофессионалы и авантюристы коими славится земля расейская

[Kirill Vlasoff]

Сейчас решил одну квартиру продать

Можно чуть подробнее исходные - метраж, улица, год?..

Приморский район, Комендантский пр, 20 мин до метро, 137 серия, 1989ый, 38,8 + 5,6 лоджия.

Сегодня рынок перегрет уходящей долевкой, я предполагаю, что цены немного припадут весной, когда после НГ никто ничего брать не будет. Все разговоры строителей о малой маржинальности - бред сивой кобылы, они менее, чем "в 2 конца" не работают.

Примерно так же думаю, но без особой уверенности.

[дмитрий спб]

Вот поговорили - а вывод какой?

Покупать Или продавать или держать?

1. Смайл- так вот именно сейчас уже прошло 4 месяца с момента жопы или все же снизу еще постучат?
2. У Вас в профиле стоит Тай. Как там возможности получить доход арендный с недвижимости по сравнению с РФ и с СПб в частности?

2. Кирилл , так все таки сейчас в кэш выходить, продав что-то из имеющегося пока что то дорожает и сидеть в кэш или все таки подождать пока постучат снизу и взять что-то еще дешевле?
3. Разве 7% в аренде плохая доходность?
4. Выйдя в кэш, что планируете делать- вкладывать (куда) или тратить (на что)?

5. Сейчас, судя по статистике, в РФ вообще недвижимость отростать начала потихонечку, особенно в крупных городах. А если дду отменят, тогда цены вообще должны стать как на Западе, т.е. в регионах- кк сейчас в Мск, а в Мск- как, например, в Нью-Йорке. И все тихо будут покупать за ипотеку, а окупаемость будет по 17-20лет. Но в это светлое будущее как то верится с трудом.

[Smile623]

дмитрий спб, Тёзка/земляк, вы как-будто читать не умеете.. Мы ведь все сказали вроде как.
Сейчас не покупать, ждать некоторое время. Жопы пока нет, жопа - это когда приходишь в офис к строителям, показываешь казначейские билеты в наличии и они падают на 15-20%.. Сейчас же есть перегретый оканчивающейся эрой ДДУ рынок. После НГ договоров ДДУ не будет, продажу упадут ибо в этом году они шли опережающими (не соответствующими росту доходов граждан) темпами. А покупательная способность и рынок - не резиновые, то есть падение спроса НЕИЗБЕЖНО. Думаю, что весной, в начале лета что-то интересное будет. КАК застройщики будут продавать - через ЖСК или найдут еще лазейку пока непонятно. Кстати, я 3 раза брал квартиры через ЖСК и ничего страшного в этом не было, все остальное было с ДДУ. Чего я никогда не делал в своей жизни - это не брал "вторичку".
Чтобы получить доходность со сдачи жилья в Тае там нужно жить и лично этим заниматься, к тому же тамошний ликвидный сезон всего 3-4 месяца в году. Я сам живу в Тае ровно 3 месяца в году, пару месяцев у меня снимают знакомые - этого хватает чтобы закрыть все мои расходы в Тае, но не более.
Продавать сейчас есть смысл то, с чем много геморроя и что дает пониженную отдачу. 7% считаю нижним порогом. У меня в основном 8-10% получается, а вот паркинг около 5%, потому и буду избавляться. Стоит пустая квартира где я родился и вырос, но её продать пока не могу, тут причины сугубо сентиментальные..
Недвига, в принципе, всегда будет расти понемногу, просто если привязываться к по-настоящему конвертируемой валюте, то тех цифр, что мы видели при курсе 26/$ при своей жизни можем и не увидеть.
И вообще, найдите мои посты в этой теме многолетней давности - я уже говорил о своей теории "жоп" на рынке недвижимости .
Предлагаю обсудить "плюсы" и "минусы" апартаментов относительно жилых квартир применительно к Питеру (существующий тут топик неинтересен, неинформативен и касается Москвы). Сам вижу главную проблему в бОльшей "прозрачности" для налоговой, завышенной коммуналкой и очень низкой вторичной ликвидностью. В "гарантированную доходность" не верю.

[дмитрий спб]

Поддерживаю Земляк.

1. У меня к отмене дду отношение не однозначное, тк , чтобы отмена дду сработала нужны низкие ставки по ипотеке. А у нас цб рф повышает ключевую ставку. Поэтому как отменят дду, если вскоре ставки по ипотеке будут выше 12%.

2. Не согласен с Вами что через 20 дней дду исчезнет. Тк в Питере, да и по стране разрешений на строительство выдали на 4 года вперед. Уж ближайшие 1.5 года точно все будут торговать по дду. И пока стрые разрешения не закончатся, ппректы по новым правилам будут выходить с трудом и мало.

3. А отсюда вывод, кмк, цены вряд ли опустятся , да и вряд ли появятся значительные скидки , в тч за кэш, которые превысят то , что есть сейчас.

Кроме как , если прилетит какой то пушной зверек или лебедь.

Ведь сейчас все строители начнут рекламировать свои "последние" дду и по мере ввода домов по дду истерия среди покупателей будет нарастать. Ведь в чем удобство дду- есть опция рассрочки . Те кто сейчас покупает в ипотеку, то и потом будет покупать в ипотеку. Для них ничего, кроме цены покупки не изменится.

А вот рынок любителей рассрочки исчезнет.

Поэтому и желающие рассрочку пойдут покупать, чтобы влезть в последний вагон и ипотечники пойдут покупать, чтобы купить по цее дду.

4. Да , согласен, что после нг будет затишье, но лишь то тех пор, пока не начнется массированная обработка про последний вагон дду. И это затишье вряд ли приведет к жопе и значительным распродажам.

А значит возможно сейчас мы прошли дно и начинается отскок. Да хилый такой отскок, да с временными просадками, да нестабильный, но отскок. И очень не хочется его пропустить, если собираешься купить и очень не хочется продешевить (продать раньше времени), если собираешься продать.

Так мне кажется.

5.

[дмитрий спб]

По поводу апартаментов. Давно смотрю на этого чуднОго американского зверя. На апартаментах же поднялся нынешний Президент США. И за границей это работает.

Но пока я не вижу, как можно на апартаментах заработать.

+:
- строятся иногда в интересных местах, где нельзя пострить жилье.
- имеют нежилой статус, т.е. можно в них заниматься тем, чем в жилье - нельзя ( сделать офис, разместить бизнес, сделать популярный ныне мини отель, итд ).
- сдаются полностью готовыми к проживанию.
- имеют разные сервисы- технические , ремотные, консьержа, итд.
- имеют услугу по сдаче в аренду и получение доходности удаленно.
- новый формат на рынке. Если выстрелит, то можно хорошо заработать.


-:

- цена покупки выше, чем у квартиры.
- налоги на недвижимость выше.
- налоги с доходов от аренды выше.
- расхды на КУ выше.
- нет правил, предусмотренных законом для жилых помещений.
- нет регистрации, что может быть важно для детей, пенсионеров, если единственное жилье.
- нет моратория для обысков, взыскний за долги итд.
- постоянно брожение броуновское временных жильцов.


1. Но самая кмк большая проблема - это непонятно как и сколько с апартаментов можно заработать. Покупаешь дорого. Как конкурировать надо с кучей квартир на рынке аренды. И таких квартир будет больше и больше.

2. Также все больше и больше будет на рынке апартаментов, а кому их в таком количестве сдавать в посуточную аренду за большие деньги.

3. В итоге деятельности по аренде надо оплатить большие налоги, комиссию управляющей компании, коммуналку, налог по ставкам нежилого помещения, восстановительный ремонт по стандартам управляющей компании, за поломки и иные услуги. Все это не понятно как контролировать и оптимизировать.

4. В итоге , со своей квартирой как то проще все устраивать, кмк.

5. Но с другой стороны, если вообще ничем не хочется заниматься, а просто есть мешок денег и хочется просто получать доход. Не хочется ни арендаторами заниматься, ни биржевыми торгами, вообще ничем. Тогда остается вклад в банк , а теперь еще и можно купить апартаменты и отдать в управление компании и жить с доходов. Что лучше- не понятно.

[дмитрий спб]

Статья не моя. Спер случайно, где плохо лежала. Но она в тему про новое на рынке инвестирования в апартаменты.

Вот такие апартаменты стоят огромных денег, но возможно интересны. Правда не в РФ.

Что такое сервисные апартаменты и можно ли на них заработать?

Представляю статью одного из лучших экспертов по элитной недвижимости.

Сервисные апартаменты (serviced apartments) - это полностью отделанные и меблированные квартиры и дома для краткосрочного или долгосрочного пребывания, в которых предоставляюсь гостиничные услуги, такие как уборка, услуги прачечной и химчистки, доставка еды, доступ к инфраструктуре отеля. Чаще всего, сервисные апартаменты являются частью гостиничного проекта, и управляются известной гостиничной сетью. Например, на такие сети как Marriott, Four Seasons и Accor приходится более половины мировых отельных сервисных апартаментов.

Современных покупателей сервисных апартаментов привлекает несколько преимуществ:
- отсутствие необходимости заниматься отделкой и меблировкой, сервисные апартаменты сдаются в состоянии «под ключ»;
- возможность их гибкого использования как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду;
- отсутствие необходимости самостоятельно искать арендаторов и заниматься эксплуатацией этой недвижимости. Все заботы берет на себя управляющая компания;
- достаточно высокая доходность, достигающая 9-12% годовых, в то время как средняя доходность от сдачи квартиры в Москве не превышает 3-4%;
- высокая ликвидность - жилые апартаменты под управлением хорошего гостиничного оператора хорошо продаются.

Всего в мире насчитывается более 400 проектов сервисных апартаментов, расположенных в 180 локациях в 64 странах. Лидерами по их числу являются Северная Америка и Азия. В Европе это вид недвижимости представлен гораздо скромнее, здесь находится всего 7% от мирового предложения сервисных апартаментов. При этом, данный сектор довольно стабильно растёт. К примеру, Marriott в настоящее время разрабатывает более 60 проектов сервисных апартаментов. Только в 2018 и 2019 годах запланирован запуск 19 таких проектов в 9 странах мира.

Самая высокая концентрация сервисных апартаментов в настоящее время отмечается в Дубаи, где реализован
целый ряд проектов под управлением таких операторов как Kerzner International, The Address, The W, Jumairah, Bulgarian и других.

На рынке же высокобюджетного жилья Москвы сегодня представлено всего несколько проектов с сервисными апартаментами в составе (общее количество продаваемых лотов - 193):
- Moss Apartments на Чистых прудах под управлением Moss Hospitality;
- Новый Арбат, 32 под управлением Marriott;
- Roza Rossa Boutique Hotel and Apartments в Хамовниках и «Кузнецкий мост, 12» с сервисом от Metropol
- Fairmont and Vesper Residences на Тверской под управлением одноименной сети.

Готовятся к выходу на московской рынок ещё несколько проектов отелей с сервисными апартаментами в составе. Речь идёт о таких громких брендах как Mandarin Oriental и Bvlgry.

Диапазон бюджетов широкий и зависит как от локации, так и от уровня самого проекта - от 20,3 млн за лот до 279 млн рублей. При этом цены кВ.м начинается от 500 000 рублей и достигает 1,6 млн рублей. Средний бюджет предложения находится на уровне 77 млн.рублей. Хотя данный вид недвижимости является относительно новым для Москвы, интерес к нему достаточно высок, особенно со стороны инвестиционных покупателей, которые стали возвращаться на рынок жилья.

[kadrik]

Сижу на сайте апарт отеля в Питере. В продаже всего один номер, примерно за 7 млн. Половина номеров на новогодние распроданы. Обещают до 80 тыс в месяц.)) Налоги и ремонт с меня.

[дмитрий спб]

А можно купить за 2.5 млн руб две 1ккв по дду с отделкой, а на сжачу еще студию и сдавать студию за 18тр , а однушки по 25 тр каждую. Зато реальная аренда, а не обещанная.

Но тут каждый сам себе кузнечик.

[Kirill Vlasoff]

2. Кирилл , так все таки сейчас в кэш выходить, продав что-то из имеющегося пока что то дорожает и сидеть в кэш или все таки подождать пока постучат снизу и взять что-то еще дешевле?
3. Разве 7% в аренде плохая доходность?
4. Выйдя в кэш, что планируете делать- вкладывать (куда) или тратить (на что)?

2. вот не рискну советовать. Если идея переложиться из объекта в объект, то тут скорее важен сам объект, а не глобальные тенденции
3. Хорошая, но я назвал это оптимистический сценарий плюс этот ремонт надо год отбивать - в итоге % если считать честно будет ниже.
4. ОФЗ, немного акций, заначка под небольшой % на случай падения фондового рынка

[1979]

3. Разве 7% в аренде плохая доходность?

для Москвы даже призрачная, в среднем 5% у тех кто знает чем занимается, у новичков ещё ниже.

[дмитрий спб]

Странно. Обычно если специально заниматься арендой долгосрочной, то доходность 7-8% составляет.

Это если какой неликвид сдавать или мега дорогую недвижимость или просто квартиру с 2мя и бооее комнатами, тогда да, доходность и окупаемость сразу падают.

С нормальных дешевых студий и 1ккв обычно до 10% получается, если найдешь своего арендатора.

[1979]

Странно. Обычно если специально заниматься арендой долгосрочной, то доходность 7-8%

действительно в Питере % выше московского изза более низких цен на м2 и высоких ставок аренды, ну и тот же кап ремонт в питере гораздо ниже московского что влияет на эффективный %

[kadrik]

Вот давайте не будем про ремонт и стоимость.
Арендатор в Питере балованный.

[Kirill Vlasoff]

Странно. Обычно если специально заниматься арендой долгосрочной, то доходность 7-8% составляет.
Это если какой неликвид сдавать или мега дорогую недвижимость или просто квартиру с 2мя и бооее комнатами, тогда да, доходность и окупаемость сразу падают.
С нормальных дешевых студий и 1ккв обычно до 10% получается, если найдешь своего арендатора.

Ну вот не могу назвать продаваемую однушку неликвидом, но она, сейчас это можно на 99% точно сказать, приносила 6% годовых (а реально чуть-чуть меньше, т.к. можно учесть налог на недвигу и 3 месяца простоя с соотв коммунальными платежами). Сделав ремонт, можно было выйти на теоретические 7% (считать не просто, т.к. часть денег, которые тратятся на ремонт улетают в трубу, не увеличивая капитализацию).
Другой объект дает под 8%, в январе жилец съезжает, посмотрим что скажет господин рынок.

[дмитрий спб]

Почему был 3 месяца простоя?