Как купить землю в Таиланде?

[Волчара8]

Товарищи подскажите пожалуста кто сведущ, как приобрести землю в Тайланде целевое назначение строительство гостиницы???

Так же интересует всё о недвижимости и земле в том числе и острова.
Заранее всем благодарен.

[КУКУМБЕР]

Как иностранец может купить и владеть правами на земельные участки или дом в Таиланде?

Вообще говоря, иностранцам не позволено владеть собственностью в Таиланде. Иностранец может владеть землей через зарегистрированный арендный договор или основав Тайскую зарегистрированную компанию, которая затем приобретает землю. Оба метода безопасны, если они должным образом подготовлены юристами, и это - самое важное обстоятельство, которому требуется уделить особое внимание. Безусловное право собственности в сравнении с покупкой недвижимости на правах аренды.
В связи с тем, что иностранец не может владеть землей напрямую, право владения через регистрируемую аренду с возможностью её соответствующего расширения, является практически аналогичным праву собственности. Зарегистрированные договоры аренды недвижимости вполне безопасны, не усложнены и их очень легко и просто подготовить.

Контроль Безусловного Права Собственности
Земельный кодекс Таиланда и Foreign Business Act не запрещают Тайской компании, которая контролируется иностранцем, но большинство акций в которой принадлежит резидентам Таиланда, владеть земельной собственностью в Таиланде.
Очень важно, чтобы была надлежащая юридическая структура правления, чтобы сохранить эффективный контроль над Тайской компанией с большинством тайских акционеров. Обратитесь к помощи профессионалов.
Вы могли бы учредить тайскую компанию, которая владела бы землей на основе безусловного права собственности, которую Вы как физическое лицо тогда в свою очередь арендовали бы у компании. Вы должны полностью осознавать, что когда Вы владеете и управляете тайской компанией, у Вас есть юридическая ответственность и налоговые обязанности
Зарегистрированный Арендный Договор
Тайский закон позволяет арендные договоры до 30 лет согласно "Гражданскому и Коммерческому Кодексу" и опции до 90 лет. Согласно "Закону управления арендой недвижимого имущества в коммерческих и индустриальных целях", позволяются арендные договоры до 50 лет с опциями до 100 лет. Арендный договор собственности может быть заключен с любым (тайским или иностранным) или любым корпоративным юридическим лицом. Арендные договоры могут быть зарегистрированы по названию и таким образом иметь статус залогового права против собственности, которая является объектом публичного характера
Долгосрочная аренда земли используется тогда, когда иностранцу не легко с регистрацией тайской компании, но хотелось бы получить участок земли на определенный промежуток времени, и он может арендовать землю только с его паспортом согласно определенным срокам и условиям, и официально зарегистрировать арендный договор в солидной государственной конторе, регистрирующей земельные сделки. Долгосрочные арендные договоры безопасны и весьма несложны, этот метод предпочтен некоторыми благодаря его простоте и в особенности потому, что он не требует создания компании
Самая популярная форма корпоративной земельной собственности - компания с ограниченной ответственностью (LLC). Тайские корпоративные структуры в большой степени подобны корпоративным структурам западного стиля. Тайский закон разрешает LLC, однажды сформированным, упоминаться в тайском юридическом языке, как Юридические Лица (юридические объекты). Юридическое Лицо, большинство акций в котором принадлежит резидентам Таиланда, рассматривают, в терминах владения собственностью, как тайское Юридическое Лицо и которому поэтому разрешено иметь собственность в Таиланде. Отметьте, что равноправное владение земельной собственностью не обязательно приравнено к фактическому управлению Юридическим Лицом.
Управление Компанией с Ограниченной Ответственностью:
Тайский закон разрешает издание классифицированных или двухярусных акций. Таким образом LLC может выпустить "Простую акцию," где держатель одной доли имеет право на одно голосование, и Привилегированные Доли, где акционер должен иметь 20 долей, чтобы получить одно голосование.
Тайские доли большинства могут быть выпущены как "Привилегированные", а иностранные доли меньшинства как "Обычные". Это позволяет иностранному акционеру меньшинства управлять компанией.
Насколько полезна компания с ограниченной ответственностью для иностранца, который желает купить собственность или приобрести землю?
Это - один из самых популярных методов, используемых иностранными инвесторами, которые хотят купить землю или приобрести собственность в Таиланде. Хотя тайский закон в общем требует, чтобы тайские подданные владели большинством акций в компании при юридически законном приобретении земли или собственности, различные юридические документы и процедуры могут использоваться, чтобы обеспечить бо́льшую защиту для иностранных акционеров меньшинства.
Каковы шаги для организации компании с ограниченной ответственностью?
Правительственная плата за регистрацию компании - приблизительно 5 500 батов за один миллион батов акционерного капитала. По новым правилам, иностранный бизнес обязан доказывать, что они могут иметь определенное минимальное количество капитала до рассмотрения. Это может быть сделано несколькими способами; представлением документа, свидетельствующего, что счет в банке содержит указанное количество, или декларацией директора компании, что капитал был собран от акционеров, или декларацией директора компании, что капитал был собран в наличных деньгах и последующим обеспечением размещения капитала.
Обладание зарегистрированным бизнесом в Таиланде в качестве акционера или директора дает право иностранцу оставаться и работать в Таиланде?
Нет. Иностранец, который является акционером или директором компании с ограниченной ответственностью в Таиланде, должен еще получить нон-иммиграционную визу и разрешение на работу, чтобы ему было позволено остаться и работать в Таиланде.

Юридическая и Финансовая Экспертиза: (Взаимосвязана со Службами, Имеющими Отношение к Собственности)
Юридическая и финансовая экспертиза - рекомендуемая предварительная процедура перед приобретением земли в Таиланде. Реально, шаги экспертизы должны быть основаны на фактах об окружающей природе, местоположении и предполагаемом использовании земли. Кроме того, результаты и полученные данные первого шага экспертизы будут часто определять, какая дополнительная юридическая и финансовая экспертиза требуется. Тем не менее, определенные шаги в процессе юридической и финансовой экспертизы стали общей практикой и рекомендуются перед приобретением земли в Таиланде.
А. Юридическое Описание Собственности:
Юридическое описание и детали земли, зарегистрированные в Земельном Департаменте (размер, местоположение и т.д.) должны быть проверены в течение процесса юридической и финансовой экспертизы.
B. Регистр Записей
Регистр записей на обратной стороне документа о названии собственности должен быть рассмотрен. Мы отмечаем, что большинство официальных препятствий будет зарегистрировано по названию земельного регистра собственности, включая ипотечные ссуды, арендные договоры, права выкупа, и т.д.
C. История Земельного Регистра
Источник названия земельного регистра передаваемого права на землю должен быть проверен в Земельном Департаменте. Многие документы заявлений на землю начинаются с названия земельного регистра (исключая: Sor Kor 1, Tor Bor Tor 6, and the Tor Bor Tor 5), они являются по существу формами заявлений фермера или поселенца, заполненными в окружном офисе. Эти заявления на землю были в конечном счете модернизированы к форме названия земельного регистра, которое может быть куплено, продано и заложено (исключая: Нор Сор 3 и Нор Сор 3 Gor.). Из-за природы этих названий, они должны быть проверены, чтобы гарантировать. что местоположение, измерения и размер соответствуют названию земельного регистра передаваемого права на землю. Проверка модернизаций названия стала одним из самых важных компонентов юридической и финансовой экспертизы.
D. Незаконченные Судебных Иски:
Должна быть проведена проверка записи в Земельном Департаменте относительно любых незаконченных или потенциальных судебных исков, касающихся приобретаемой собственности.
E. Права Смежных Владельцев Собственности :
Нужно попытаться проверить, давались ли какие-нибудь права смежным владельцам собственности относительно дорожного доступа к собственности.
F. Доступ к Побережью:
Если покупка земли должна быть сделана с учетом расположения земли на побережье, процесс юридической и финансовой экспертизы должен рассмотреть разрешение на право прохода, проезда или другого вида общественного доступа к побережью. Если собственность удалена от берега, процесс юридической и финансовой экспертизы должен идентифицировать самый близкий пункт доступа.
G. Ограничения Зонирования:
Должна быть рассмотрена карта зонирования для области, где расположена собственность, чтобы гарантировать отсутствие ограничений, которые препятствовали бы Вам использовать собственность для желательной цели. И, так же важно проверить по карте, что области, окружающие собственность, зонированы, чтобы ограничить использование подобной собственности таким способом, который мог бы помешать при использовании вашей собственности.
H. Ограничения на Строительство:
Министерские Инструкции Building Control Act B.E. 2522 (закона о Контроле строительства B.E. 2522), контролирующие строительство зданий в области, где собственность расположена, должны быть просмотрены, с учетом их требований относительно относящейся к делу собственности. Министерские Инструкции формулируют дальнейшие ограничения, связанные с размером здания, расположенного на собственности, требуемого расстояния от берега, и высоты. Эти ограничения должны быть учтены в ваших планах.
I. Проекты Инфраструктуры:
Генеральный план в офисе местного органа власти должен быть оценен, чтобы гарантировать, что нет никаких одобренных планов строить дороги, пирсы или другую инфраструктуру на или около целевой собственности, что может быть не отражено в документации названия земельного регистра.
J. Физический осмотр / сквозной контроль:
Процесс юридической и финансовой экспертизы должен включать физический осмотр собственности. Должны также быть определены состояние подъездных путей, местоположение коммунальных сооружений и канализационных систем, если таковые вообще имеются.
K. Правительственное Одобрение:
Юридическая и финансовая экспертиза должна быть выполнена принимая во внимание цели покупателя, относительно использования собственности, поскольку определенные проекты могут требовать правительственного одобрения до проведения юридической и финансовой экспертизы, вашему юридическому представителю нужно дать инструкции о ваших основных строительных планах.
Акты о Передаче Права Собственности на Землю
Акт о передаче права собственности является самой строгой формой свидетельства, что человек владеет участком земли. Акты о передаче права собственности даются только для областей Таиланда, на которых производилась топографическая съемка. Для областей, для которых не производилась топографическая съемка, есть другие документы для владения землей, типа свидетельства владения правом использовать землю или другие интересы на земле. Эти документы называют Nor Sor Sam (3) и Nor Sor Sam (3) Kor. В отличие от Акта о передаче права собственности, эти документы Nor Sor выпущены, чтобы показать использование земли ее обладателями. Хотя эти документы не обеспечивают права собственности, так, как это делают Акты о передаче права собственности, они могут все же регистрироваться для передачи земель, для которых они выпущены.
Акт о передаче права собственности на землю называют Nor Sor 4 Jor, или Вы можете использовать здесь слово Chanote, они выпущены местным Земельным Департаментом
В обиходе можно найти много земельных документов в форме Nor Sor 3 или Nor Sor 3 Gor, они являются сертификатами об использовании земли.
Все они эквивалентны Актам о передаче права собственности на землю, потому что в действительности они позволяют земле быть проданной, арендованной или даже заложенной таким же образом, как и земле в соответствии с Актом о передаче права собственности на землю Chanote.
Сертификат Nor Sor 3 делается на основе менее точно производенной топографической съемки, чем Chanote.
Более новый Nor Sor 3 Gor делается на основе намного более точно производенной топографической съемки участка, поскольку она опирается и на профессиональную топографическую съемку и на соответствующую аэрофотосъемку.
Рекомендуем, чтобы любой иностранец, серьезно желающий купить землю, рассмотривал только земельные документы Chanote или Nor Sor 3 Gor.

[voyager1970]

[qуоте="КУКУМБЕР"]Как иностранец может купить и владеть правами на земельные участки или дом в Таиланде?


Земельный кодекс Таиланда и Фореигн Бусинесс Ацт не запрещают Тайской компании, которая контролируется иностранцем, но большинство акций в которой принадлежит резидентам Таиланда, владеть земельной собственностью в Таиланде.

.[/qуоте]

вот это ,как раз тайский закон запрещает:а именно владение землей через тайские компании ,держащие акции для иностранцев,через тайских номинантов.сооответсвующие проверки подобных компаний были начаты 1,5 года назад.пока,что ограничилось штрафами и повышением взяток,которые платят адвокатские конторы,персонал которых обычно является номинантом подобных компаний.система весьма зыбкая.проще и надежней лизинг

[КУКУМБЕР]

Из предидущих Ваших постов понял про рекомендуемый вами вариант аренды 30лет+30лет. Формула Юз ФРУКТ+лиз понятна в общих чертах (если, можно напишите этот термин по англицки (Юз ФРУКТ+лиз), чтобы рсшарить это понятие подробно),
Но из преведенной мною выше информации возможен вариант 50лет-100лет- применимо ли это к мелкому частному бизнесу или такое возможно для крупных инвестторов.
Как влияет вид оформления на цену равнозначного участка земли при аренде или при продаже в собственность фирме, аренда по идеи всегда дешевли чем продажа в собственность

[voyager1970]

в тайском варианте лиз и продажа в собственность по сумме,почти никогда не отличаются,в соответствии с принятой там практикой.

вот дословний юридический перевод с латинского на тайский Sitthigapgintalordsheevit= Usufruct

[voyager1970]

вот выписка из гражданского и коммерческого кода на эту тему:

Civil & Commercial Code: Book IV: Property: Title VII: Usufruct

Section1417
An immovable property may be subjected to a usufruct by virtue of which the usufructuary is entitled to the possession, use and enjoyment of the property.

He has the right of management of the property.

The usufruct of a forest, mine or quarry entitles the usufructuary to the exploitation of the forest, mine or quarry.

Section 1418
A usufruct may be created either for a period of time or for the life of the usufructuary.

If no time has been fixed, it is presumed the usfruct is for the life of the usufructuary.

If it is created for a period of time, the Provisions of Section 1403 of the CCC shall apply mutatis mutandis.

In any case, the usfruct comes to an end on the death of the usufructuary.

Section 1419
If property is destroyed without compensation being paid, the owner is not bound to restore it; but, if he does so to any extent, the usfruct revives to that extent.

If any compensation is paid, the owner or the usufructuary must restore the property so far as it is possible to do so, having regard to the amount of compensation received, and the usfruct revives to that extent; but if restoration is impossible, the usfruct comes to an end and the compensation must be divided between the owner and the usufruct in proportion to the damage suffered by them respectively.

The same rules apply mutais mutandis in the case of expropriation as well as in the case of partial destruction of the property or of partial impossibility to restore the property.

Section 1420
When usufruct comes to an end, the usufructary must return the property to the owner.

The usufructary is liable for the destruction or depreciation in the value of the property, unless he proves that the damage was not caused by his fault.

He must replace anything he has wrongly consumed.

He is not bound to give compensation for depreciation in value caused by reasonable use.

Section 1421
The usufructuary must, in the exercise of his rights, take as much care of the property as a person of ordinary prudence would take with his own property.

Section 1422
Unless otherwise provided in the act of creating the usufruct, the usufructary may transfer the exercise of his right to a third person. In such case, the owner of the property may sue the transferee direct.

Section 1423
The owner may object to any unlawful or unreasonable use of the property.

If the owner proves that his rights are in peril, he may demand security from the usufructary, except in the case of a donor who has reserved to himself the usufruct of the property given.

If the usfructuary fails to give security within a reasonable time fixed for the purpose, or if, in spite of the owner's objection, he continues to make use of the property unlawfully or unreasonably, the Court may appoint a Receiver to manage the property in his stead. Upon security being given, the Court may release the Receiver so appointed.

Section 1424
The usufructary is bound to keep the substance of the property unaltered, and is responsible for ordinary maintenance and petty repairs.

If important maintenance or repairs are necessary for the preservation of the property, the usufructary must forthwith inform the owner thereof and permit them to be carried out. In case of default by the owner, the usufructary may have the work carried out at the owner's expense.

Section 1425
All extraordinary expenses must be borne by the owner, but in order to meet these or expenses coming under the foregoing section he must realize part of the property unless the usufructary is willing to advance the necessary funds without charging interest.

Section 1426
The usufructary shall, for the duration of the usfruct, bear expenses for the management of the property, pay taxes and duties, and be responsible for interest payable on debts charged upon it.

Section 1427
If required by the owner, the usufructary is bound to insure the property against loss for the benefit of the owner; and if the property is already insured, he is bound to renew such insurance when due.

He must pay the premiums of the insurance for the duration of the usufruct.

Section 1428
No action by the owner against the usufructary or his transferee in connection with the usufruct or vice versa may be entered later than one year after the usufruct comes to an end. But in an action by the owner who could not have known of the end of the usufruct, the prescription of one year shall run from the time when he knew or ought to have know of it.

[voyager1970]

в дополнение к Усуфрукту ,лизу для полной гарантии неприкосновенности построек на арендованной земле нужно оформить Суперфисес-термин обозначает ваше владение всем,что находится на поверхности данной земли,включайа любой тип построек.
в некоторых Ланд Оффисах будут делать круглые глаза,слыша эти термины,но тем не менее требуйте их оформления,так как все это предусмотрено тайским гражданским кодом,независимо от гражданства покупателя-арендатора.

[AlexMāori]

KANANA KATHARANGSIPORN
Land prices on Patong Beach in Phuket now reach 100 to 200 million baht per rai (250,000 to 500,000 per square wah), showing strong demand from high-end buyers, many of whom are repeat tourists, according to property consultant CB Richard Ellis (Thailand).
For prime beachfront plots, the land value has doubled from the levels in 2006 and yearly rises of 30-50% were not uncommon, said Khanitha Jarukirati, the company's associate director for Phuket investment and services.
Factors pushing up the land prices in Phuket include the scarcity of quality beachfront and sea-view land and sustainable growth in land prices. In addition to Patong, other prime locations with new developments are Karon and Kata beaches, where land prices stand at 40 million baht per rai.
According to the Phuket Land Office, 2,416 land transactions were recorded in the first quarter of 2008, a dip from 2,642 in the same period last year. Of those, 2,251 transactions were for land or land with buildings, 53 for buildings alone and 112 for condominiums.
She said Phuket's property market had grown continuously over the past few years. Developers are increasingly sophisticated, in line with buyers' demands, and come from both from Bangkok and abroad.
The property sector in Phuket heavily depends on repeat high-end tourists as most buyers were foreigners. Over 90% of all visitors to Phuket were there for leisure purposes, as reflected by the pattern of growth in infrastructure and entertainment options.
According to the Tourism Authority of Thailand, the number of tourist arrivals to Phuket almost doubled to 4.7 million in 2007 from 2.4 million in 2005. Total foreign tourist arrivals to Thailand in 2007 were 14.5 million, of whom one-fifth or 3.1 million went to Phuket.
In the hotel segment, a majority of upscale hotel rooms in Phuket were mid-range, followed by first-class or 37% of total supply. The luxury segment accounted for about 4% of upscale hotel supply in Phuket and is concentrated in the southern west coast.
Based on current information, the company estimated that 10 luxury hotels with over 800 rooms would be completed by 2010, along with over 2,100 first-class and 1,300 mid-range rooms.
Condominium sales in Phuket are strongest on the central west coast and the southern west coast where there are the greatest number of launches. Roughly half of the total units under construction are sold while almost all completed units were taken up.
On the contrary, sales were the lowest in projects still in the planning stages where construction has not yet begun. For the villa segment, 32% of the total existing villa units in Phuket were located on the central west coast, followed by the southern east coast, with 19% of total units, and the northern east coast with 16%. The area with the least amount of supply was the northern west coast, with just over 100 units.
As of the first quarter of 2008, 64% of the total units at projects being marketed were sold, with the highest percentages seen for inland projects.
Ms Khanitha said Phuket property buyers did not depend much on debt to finance their purchase so the island is relatively isolated from the global slowdown.

Цена на землю на Патонг Бич уже достигла 100,000,000-200,000,000 Батов за один Рай.Это связано с растущей потребностью богатых покупателей.Цена участков,расположенных на прибрежной полосе удвоилась с 2006 года.Основным фактором такого роста цен является недостаток качественных участков земли,расположенных прямо на побережье с панорамным видом на море на Пукете.А в таких местах,как Карон и Ката Бич цена за Рай уже достигла порядка 40,000,000 Батов.Рынок недвижимости на Пукете растёт с завидным постоянством за паследние несколько лет."Застройщики,агенты и покупатели"-все очень довольны,говорится в статье "Бангкок Пост".....................................

[lantopcri]

Добрый вечер!

Изучал как то вопрос покупки земли в близлежащих странах к тайланду и наткнулся на такую схему: Так как землю не продают иностранцам, то земля покупаеться на имя местного жителя, а он в свою очередь пишет дарственную, или арендную бумагу на вечное пользование, и что он и его дети не претендуют на эту землю... примерно так. Возможна ли такая схема в Тайланде?

Спасибо!

[Sergey22]

Вы бы в своей стране по такой схеме купили?

[lantopcri]

Вы бы в своей стране по такой схеме купили?

Ну в россии то купить можно насколько я понимаю, а в тае никак нильзя, только аренда.

[Sergey22]

Вы бы в своей стране по такой схеме купили?

Ну в россии то купить можно насколько я понимаю, а в тае никак нильзя, только аренда.

Я говорю именно про покупку в России по вашей схеме.

[lantopcri]

Вы бы в своей стране по такой схеме купили?

Ну в россии то купить можно насколько я понимаю, а в тае никак нильзя, только аренда.

Я говорю именно про покупку в России по вашей схеме.

Ну я не силен в законахпоэьлтому незнаю что ответить, т зачем использлвать такую схему в росии если можно так купить. Вы пряма скажите если знаете

[Sergey22]

Именно по такой схеме покупать ничего не стоит, сегодня нет претензий у тайца, завтра появятся у него или наследников и что?
Оформление возможно на компанию, схемы есть и здесь и на разных сайтах по недвижимости. Тайцы правда в этом случае опять же понадобятся.

[lantopcri]

Именно по такой схеме покупать ничего не стоит, сегодня нет претензий у тайца, завтра появятся у него или наследников и что?
Оформление возможно на компанию, схемы есть и здесь и на разных сайтах по недвижимости. Тайцы правда в этом случае опять же понадобятся.

Да понятно что через компанию удобней, но это у кого есть деньги тот может не париться решением подобных ворпросов. А я тут капейку секаномил, там заработал только этим и живу... думал просто када делаеш подобного рода бумагу что в ней все огровариваеться, что договор не меняться, что никто на эту землю потом не претендует... ну и всякие ньансы

[Bert]

Уважаемые форумчане!

Кто видел или знает о продаже участков земли в Тае? Интересует стоимость и расположение. Земля нужна под стройку отеля, небольшого ( 15 - 20 бунгало ) 30-40 соток. Буду признателен за информацию.

П.С. Про особенности оформления знаю.

[Гость]

Участок такого размера может стоить от нескольких десятков тысяч до нескольких сотен миллонов батов.
Где именно присматриваете землю?

[Bert]

Ko Lanta, PTT, с Чангом, насколько мне удалось понять, все сложнее.

[Гость]

На Ланте было недавнио предложение по земле такого такого размера на берегу - около 100 м пляжа.
3 раи по 8 млн = 24 млн.
Дорого это или дёшево - не знаю, поскольку Лантой никогда не интересовался.

[Bert]

Прилично, даже очень... а где была информация?