Продажа недвижимости в РФ нерезидентом

[TsarTV]

Как же я этот закон прозевала.., вот блин!! 5 лет- офигеть(((

[Don Jose Cuervo]

Спасибо, чувствую, без консультации толкового юриста тут не обойтись

[Yrasik23s]

Ребята,привет.Ну подскажите пожалуйста что же делать? Я граждан Украины с видом на жительство в Казахстане,приобрел 2года назад квартиру в России,теперь хочу продать. Знаю,что есть закон об избежании двойного налогооблажения по которому можно заплатить 13% по месту жительства вместо 30%.Но как это все выглядит не знаю,куда и какие документы подавать? А если не заплатить? приехать продать и уехать.Буду рад прочесть ваши любые рекомендации.

[Lamp]

Знаю,что есть закон об избежании двойного налогооблажения по которому можно заплатить 13% по месту жительства вместо 30%.

Смысл соглашенйй об избежании двойного налогообложения в том чтобы заплатив налоги в одной стране их не взымали в другой стране . Но почему вы решили, что имея вид на жительство в Казахстане вы заплатите 13% в России. а не 30%, продав в России квартиру? Ведь вы же не резидент России. Вам это поможет только в том , что вы не должны будете платить в Казахстане налог с денег полученных от продажи квартиры в России. Теоретически если вы не собираетесь в Россию больше приезжать вы можете вообще не платить налог, это хоть и не законно, но искать вас в Казахстване, и уж тем более в Украине, вряд ли кто будет, чтобы вы налог в России заплатили. .По крайней мере пока.А там кто его знает...

[NadEzhDa@]

Всем здравствуйте. Подскажите пожалуйста. Брат выиграл грин карту. Собирается уехать на месяц, отметиться. Затем вернуться в Россию, и продать квартиру, которая ему была подарена 6 мес. назад. Ему придется платить 30% налога?
Он ведь по закону даже уведомить о ВНЖ может в течении 60-ти дней после въезда в страну.Хотя как я поняла это не имеет значения. Уехать собирается в июне, вернуться в июле. Или ему лучше находиться в России 6-ть мес. и уехать в июле? Спасибо.

[Inverna]

а почему никто не рассматривает вариант с ИП?
Хотя сейчас я разбираюсь, подойдет ли эта ситуация под УСН с ИП.
Например, собираюсь я уехать жить в другую страну и сдавать свою квартиру. Оформляю ИП с кодом ОКВЭД 70.1, 70.11, 70.11.1 и т д и т п (плюс код аренды) и потом, со временем, продаю ее и плачу 6%.
Ведь если ИП-деятельность предусматривает эти (Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества и т д) пункты, то все ведь нормально?

[КУКУМБЕР]

Если квартира была у ИП для аренды или даже просто у физика для аренды, то при продаже пофиг резидент или нет- не полагается налоговый вычет никак -три года пять лет пофиг! Такие нынче изменения в НК.

[Inverna]

К несчастью, нет под рукой ссылок, но вы можете самостоятельно почитать разную информацию в сети по этому поводу.
Я, например, не нашла никаких противоречий.
Если ИП использует свою жилую недвижимость как объект получения дохода в виде аренды, то почему он не может продать ее по ИП? Я не нашла точной трактовки, что ты обязан, в этом случае заплатить 30/13 %.
Даже если она приобреталась сначала для других целей, на момент продажи вы ведь уже использовали ее в своей деятельности...

[rosemary]

Inverna
Схема интересная, но без консультации юриста, хорошо разбирающегося в нюансах налогообложения имущества ИП, здесь не обойтись, мне кажется

[Inverna]

Сейчас будет много букв, не буду вставлять ссылку, чтобы не сочли за рекламу. Скажу сразу, что аналогичных вопросов/ответов я видела очень много. Вот тут все описано хорошо:

Вопрос:

В 2007 году я приобрела недвижимость. В Свидетельстве о государственной регистрации права от 27 июля 2007 года указан субъект права **** (свидетельство прилагается). Эту недвижимость я использовала в предпринимательской деятельности, а теперь продала. Договор на продажу объекта заключен мною как физическим лицом. Я нахожусь на Упрощенной системе налогообложения, стоимость объекта в расходах при определении единого налога при УСНО я не учла. Дополнительно я уплачиваю ЕНВД по розничной торговле. Уверенно сказать, уплачивала я или нет налог имущество по этому объекту, не могу.

КАК я должна исчислить налог по этой сделке, как индивидуальный предприниматель или как физическое лицо?

Ответ:

Особенность индивидуальной предпринимательской деятельности граждан заключается в том, что невозможно четко разграничить имущество, используемое в бытовых целях и в целях извлечения прибыли. Учет доходов от продажи имущества зависит от того, как квалифицировать этот доход: как предпринимательский или личный. Если доход считается полученным от предпринимательской деятельности, то согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ его следует включать в базу по налогу при УСН. Личные же доходы предпринимателей, как и всех остальных физических лиц, облагаются НДФЛ по правилам гл. 23 НК РФ.

Если имущество находилось в собственности более трех лет, предпринимателю, применяющему УСН, лучше квалифицировать доход от его продажи как личный.

При применении УСН с объектом "доходы", налог составит 15% со всего дохода от продажи.

Если же доход от продажи имущества считается личным, он облагается НДФЛ (согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ "упрощенцы" не уплачивают НДФЛ только в отношении предпринимательских доходов). А в п. 17.1 ст. 217 НК РФ сказано, что при продаже имущества, которое было в собственности три года и более, доходы освобождаются от уплаты НДФЛ. При этом положения данного пункта не применяются к доходам от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Напомню, что данный пункт был введен в действие Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ. Ранее в отношении доходов от продажи имущества, находящегося в собственности физического лица в течение трех и более лет, предоставлялся имущественный налоговый вычет, равный сумме доходов от реализации этого имущества (ст. 220 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2010 г.).

Очевидно, что физическому лицу, реализующему имущество, находившееся в его собственности более трех лет, выгоднее задекларировать доход от продажи недвижимости в качестве личного дохода, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. Ведь в этом случае доход не будет облагаться налогом при УСН, а НДФЛ платить не придется в силу п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Очевидно, что физическому лицу, реализующему имущество, находившееся в его собственности более трех лет, выгоднее задекларировать доход от продажи недвижимости в качестве личного дохода, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. Ведь в этом случае доход не будет облагаться налогом при УСН, а НДФЛ платить не придется в силу п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

В рассматриваемой ситуации для целей квалификации доходов от продажи этой недвижимости имеет первостепенное значение несколько факторов:

в каком статусе физическое лицо приобретало и продавало объект: как предприниматель или как физическое лицо;
учитывались ли расходы по приобретению недвижимого имущества в налоговой базе при УСН;
использовалась ли недвижимость на момент продажи в предпринимательской деятельности; как производились расчеты за недвижимость: на расчетный счет предпринимателя или на личную карточку физического лица;
платил ли предприниматель налог на имущество физического лица по объекту.
указан ли в ЕГРЮЛ вид деятельности – продажа недвижимого имущества.
Теперь о каждом факторе подробнее:

1.Принципиального значения момент, когда была куплена недвижимость - до регистрации физического лица в качестве предпринимателя или после, не имеет. Однако в случае спора с налоговым органом предпочтительнее, чтобы объект недвижимости приобретался физическим лицом до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Ведь данный факт может быть дополнительным аргументом в суде.

При приобретении имущества, например, по договору купли-продажи или мены в качестве стороны по договору с продавцом указывается лишь Ф.И.О. предпринимателя, без указания на его статус как ИП. Это связано с тем, что индивидуальный предприниматель не является субъектом правоотношений. Им выступает именно физическое лицо, личные данные которого и вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 18 Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 N 219). При продаже недвижимости статус продавца на том же основании может не фигурировать в договоре.

Другое дело, если предприниматель желает приобрести или продать недвижимость именно в целях осуществления предпринимательской деятельности. Тогда статус можно указать в самом тексте договора. Однако в этом случае доход от реализации данного имущества будет однозначно квалифицирован налоговым органом как предпринимательский и учитывать его придется в налоговой базе по налогу при УСН.

2.Другим основанием квалификации дохода от продажи нежилой недвижимости как предпринимательского (помимо указания статуса ИП в договоре на ее приобретение) является учет при УСН расходов на ее покупку. Логика в данном случае следующая: расходы на приобретение имущества учтены как расходы от предпринимательской деятельности, значит, и доходы от его продажи будут рассматриваться как предпринимательские. Ведь объект недвижимости приобретался в предпринимательских целях.

Примечание. Такая позиция отражена в Письме Минфина России от 07.10.2009 N 03-04-05-01/730.

3. С точки зрения налоговиков, доход от продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, облагается как доход от предпринимательской деятельности (Письмо УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/013870@). При этом, как косвенно следует из данного Письма, период приобретения этой недвижимости, цель приобретения и то, каким образом имущество продавалось, значения не имеют. Иными словами, важен лишь факт использования имущества в предпринимательской деятельности. Налоговые органы рассматривают факт использования предпринимателем недвижимости для извлечения прибыли достаточным основанием для квалификации доходов от ее продажи в качестве предпринимательских. Но это не так. Одно дело - извлечение дохода от использования имущества, другое - от его реализации. Виды деятельности разные, и если один из них может соответствовать понятию предпринимательской (систематическое извлечение прибыли), то другой - нет (если операция по продаже недвижимости носит разовый характер, это значит, что она не может быть самостоятельно рассмотрена в качестве систематической, то есть предпринимательской). У судей нет четкой позиции в отношении квалификации доходов от продажи недвижимости в случае ее использования в предпринимательской деятельности. Примечание. В пользу налогоплательщиков по данному вопросу вынесены Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 28.10.2008 N Ф04-6196/2008(13272-А70-19) и ФАС Уральского округа от 09.07.2009 N Ф09-4605/09-С2. Против - Постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09 и ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2008 по делу N А05-7915/2007. Тем не менее для квалификации подобных доходов следует учесть следующее. Суды при принятии решений оценивали, использовалось ли имущество на систематической основе в предпринимательской деятельности и в каком статусе выступало физическое лицо при продаже недвижимости: как индивидуальный предприниматель или же как физическое лицо. В частности, Президиум ВАС РФ принял сторону налоговиков вследствие того, что коммерсант использовал недвижимость для предпринимательских целей и при ее продаже получил деньги на банковский счет, предназначенный для предпринимательской деятельности. В то же время в деле, рассмотренном в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2008 по делу N А05-7915/2007, решение вынесено в пользу налогового органа по несколько отличным основаниям: имущество приобретено лицом в статусе предпринимателя, использовалось для предпринимательской деятельности и амортизировалось в процессе ее осуществления. Иными словами, если имущество ранее использовалось в предпринимательской деятельности, но расходы на его покупку не учитывались и в договоре статус предпринимателя не указан, однозначного мнения по квалификации доходов от его продажи у судов нет. И это может сыграть на руку налогоплательщику.

4. В Постановлении ФАС Уральского округа от 02.02.2011 N Ф09-2465/10-С3, от 22.07.2010 N Ф09-5054/10-С3 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 19.11.2010 N ВАС-15217/10) важным оказался не только факт использования предпринимателем недвижимости в предпринимательских целях, но и то что предприниматель не уплачивал налог на имущество по этому объекту. Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды признали, что указанное спорное имущество использовано налогоплательщиком не для личных целей как физического лица, а в предпринимательской деятельности: фактически предприниматель Онищенко Э.В. получал доход от сдачи недвижимого помещения в аренду, исчислял и уплачивал в бюджет налог, уплачиваемый по упрощенной системе налогообложения. Судами приняты во внимание письма налогоплательщика в инспекцию с просьбой не взимать с него налог на имущество физических лиц в 2007 - 2008 годах за спорное имущество в связи с применением упрощенной системы налогообложения. При таких обстоятельствах суды сочли, что продажа имущества также осуществлена в рамках предпринимательской деятельности, в связи с чем сумма, вырученная от его продажи, подлежит включению в доход от предпринимательской деятельности, положения подп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса не распространяются на доходы, полученные предпринимателем Онищенко Э.В. от продажи имущества, налогоплательщик не имеет права на получение имущественного налогового вычета. Таким образом, суды сочли, что инспекция правомерно доначислила налогоплательщику налог, уплачиваемый в связи с применением упрощенной системе налогообложения, и пени, в удовлетворении требований о признании решения инспекции недействительным в данной части отказано. Выводы судов соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.03.2010 N 14009/09. Установив смягчающие ответственность обстоятельства (наличие обязательств по кредитному договору, привлечение к налоговой ответственности впервые, отсутствие единообразной судебной практики по данному вопросу), суды признали решение инспекции недействительным в части привлечения предпринимателя к налоговой ответственности, предусмотренной п. 1 ст. 122 Кодекса, в виде штрафа в сумме 47 869 руб. 45 коп. При этом обстоятельств, исключающих вину налогоплательщика в совершении налогового правонарушения в соответствии с п. 1 ст. 111 Кодекса, судами не установлено. Суды пришли к выводу о наличии вины предпринимателя Онищенко Э.В. в совершении налогового правонарушения.

5. Для нашей ситуации может быть интересно мнение Минфина, изложенное в письме от 16.03.11 № 03-11-11/55. Для осуществления предпринимательской деятельности физическому лицу необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица с указанием видов деятельности, которые он собирается осуществлять, по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности. Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. В случае если индивидуальным предпринимателем применяется упрощенная система налогообложения и доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, относятся к предпринимательской деятельности, то они, соответственно, будут облагаться в рамках упрощенной системы налогообложения (п. 24 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации) (далее - Кодекс). Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось налогоплательщиком в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном гл. 23 Кодекса.

Исходя из изложенного, сообщаю что Ваша ситуация является спорной и скорее всего свою позицию придется отстаивать в суде. Но у Вас есть все шансы, так как негативная арбитражная практика сложилась по ситуациям отличной от Вашей.

[rosemary]

Исходя из изложенного, сообщаю что Ваша ситуация является спорной и скорее всего свою позицию придется отстаивать в суде. Но у Вас есть все шансы, так как негативная арбитражная практика сложилась по ситуациям отличной от Вашей.

Вернемся к нашим баранам - регистрация гражданина РФ в качестве ИП с целью сокращения налога при продаже квартиры для нерездента с 30% до 6% приведет к необходимости рассчитывать и оплачивать налоги, отчисления в ПФР и т. п. (в случае сдачи в аренду), а также к большой вероятности "бодания" с налоговой в суде, что для нерездента весьма проблематично. Легче прожить в РФ 6 месяцев в течении календарного года. Имхо.

[Inverna]

rosemary, я все равно выбираю путь ИП. У меня ситуация предполагает сдачу жилья в найм, поэтому наименьшая из всех зол для легальной деятельности - ИП на 6%
Просто я пытаюсь прикинуть, как дальше продавать/покупать новую недвижку (моя немного неликвид). Прожить 6 месяцев я не могу. Самый крайний вариант - дарение маме с папой и продажа ими под 13%. Хотя законодательство меняется со скоростью света. Обещают, что со след года надо ждать 5 лет (чтоб без НДС). Плюс при занижении стоимости жилья, будет учитываться кадастровая стоимость и т д и т п. Поэтому каких-то долгосрочных планов сложно делать.
Но, это мой случай... тем кто хочет только продать - наверное, слишком геморно.

[rosemary]

я все равно выбираю путь ИП. У меня ситуация предполагает сдачу жилья в найм, поэтому наименьшая из всех зол для легальной деятельности - ИП на 6%
Просто я пытаюсь прикинуть, как дальше продавать/покупать новую недвижку (моя немного неликвид). Прожить 6 месяцев я не могу.

То есть вы предполагаете вести деятельность ИП удаленно, без присутствия в РФ? Трудно будет...

[Lamp]

Если квартира была у ИП для аренды или даже просто у физика для аренды, то при продаже пофиг резидент или нет- не полагается налоговый вычет никак -три года пять лет пофиг! Такие нынче изменения в НК.

А что это за изменения, ткните пожалуйста где можно про это почитать. Я правильно понимаю, вы пишите, что если я задекларирую доход от сдачи квартиры, то если я решу ее впоследствии продать, то я не смогу уменьшить свой налогооблагаемый доход на сумму , которую я потратил на покупку этой квартиры? Именно потому что я эту квартиру какое то время сдавал и получал доход от сдачи в аренду. Или вы что то другое имеете в виду?

[КУКУМБЕР]

Если квартира была у ИП для аренды или даже просто у физика для аренды, то при продаже пофиг резидент или нет- не полагается налоговый вычет никак -три года пять лет пофиг! Такие нынче изменения в НК.

А что это за изменения, ткните пожалуйста ...Именно потому что я эту квартиру какое то время сдавал и получал доход от сдачи в аренду. Или вы что то другое имеете в виду?

Тут популярно с сылками на законы http://www.metrinfo.ru/articles/144233.html

[Бетман]

rosemary, я все равно выбираю путь ИП. У меня ситуация предполагает сдачу жилья в найм, поэтому наименьшая из всех зол для легальной деятельности - ИП на 6%
Просто я пытаюсь прикинуть, как дальше продавать/покупать новую недвижку (моя немного неликвид). Прожить 6 месяцев я не могу. Самый крайний вариант - дарение маме с папой и продажа ими под 13%. Хотя законодательство меняется со скоростью света. Обещают, что со след года надо ждать 5 лет (чтоб без НДС). Плюс при занижении стоимости жилья, будет учитываться кадастровая стоимость и т д и т п. Поэтому каких-то долгосрочных планов сложно делать.
Но, это мой случай... тем кто хочет только продать - наверное, слишком геморно.

[Ирина757]

Пожалуйста, объясните, что значит НЕрезидент? Я живу и официально тркдоустроена в РФ. Но я гражданка Украины, живу по удостоверению беженца.
У меня квартира в Керчи. Но работы в Керчи нету, я работаю в Севастополе и зарегистрирована в Севастополе. Что, если я продам в Керчи квартиру, я плачу налог 30% ?

[rosemary]

объясните, что значит НЕрезидент?

По налоговому кодексу РФ резидент - это тот, кто живет в РФ не меньше шести месяцев в году, независимо от гражданства. Тот, кто живет за рубежом больше шести месяцев - нерезидент.
http://www.consultant.ru/law/podborki/n ... _rezident/

[Ирина757]

Врт это да!
А мне здесь, в Керчи, все говорят, вы НЕ гражданка и потому НЕ резидент!
К стати, на форуме указан НЕ правильно город в моем профиле потому, что не проходила регистрация- писалось, что в РФ нету ни Керчи, где я купила квартиру, ни Севастополя, где я работаю.
Право временного убежища в РФ дается с условием ВООБЩЕ НА ВСЕ ВРЕМЯ НЕ ПОКИДАТЬ ТЕРРИТОРИЮ РФ!Я с мая 2014 живу в России.
Крымчане плохо в Российских законах разбираются.

[Ирина757]

По налоговому кодексу РФ резидент - это тот, кто живет в РФ не меньше шести месяцев в году, независимо от гражданства. Тот, кто живет за рубежом больше шести месяцев - нерезидент.http://www.consultant.ru/law/podborki/n ... _rezident/

Rosemarу, может что- то говорится в налоговом кодексе о продаже недвижимости иностранными гражданами?
Вы специалист или просто по жизни с этим сталкивались?
Мне очень важна эта информация. Я не могу в Керчи нормально трудоустроится. А в Севастополе арендую жилье.