MAXD. » 30 апр 2019, 17:25
Варианты приобретения недвижимости в Индонезии иностранцами.
По закону Индонезии иностранцы не могут быть собственниками недвижимости в Индонезии, имеют право пользоваться землей только на правах аренды, но существуют нюансы которые различаются от района к району.
1) Hak Pakai - "право на использование”.
Закрепляется получением именного (с указанием ФИО) сертификата, зарегистрированного в государственных органах, дает иностранному гражданину исключительное право на использование земли/дома.
Данное право выдается чаще всего на 30 лет, с возможностью продления на 20, а затем еще на 30 лет, до 80 лет (в общей сложности).
Данное право предоставляется иностранному гражданину лишь на одну единицу недвижимости, размер земельного участка которой, не может превышать 0,5 Га.
Для того, чтобы оформить недвижимость подобным образом, покупателю необходимо иметь Рабочую визу/Вид на жительство.
В связи с последними поправками в законодательстве, такой вид владения недвижимостью удобен только в случае постоянного проживания в стране.
В случае переезда из Индонезии необходимо в течение одного года передать права другому лицу (иностранцу, обладающему рабочей визой или резиденту), иначе государство оставляет за собой право изъять недвижимость без компенсации.
Обходится через получение и ежегодное продление вида на жительство (оформление на работу) – стоимость $2500/год
Учитывайте, что если вы не являетесь налоговым резидентом индонезии (не вставали на учет в их налоговой), налог при передаче недвижимости другому лицу составит 20% от общей стоимости.
2) Hak Sewa - "аренда” .
В этом случае, между собственником и инвестором заключается обычный договор аренды.
Может быть заверен нотариально, но не регистрируюеся в соответствующих органах, чем отличается от Hak pakai.
Договор аренды не обязательно подтвержать у нотариуса – достаточно чтобы его подписали два свидетеля.
Важно, чтобы в договоре аренды был в числе прочих условий прописан пункт регулирующий необходимость самостоятельной уплаты арендодателем налога с полученного дохода. Если этот пункт не урегулирован в письменном виде, может возникнуть ситуация что налоговая придет к арендодателю и он потребует доплаты за землю на уплату налогов с арендатора.
Срок Hak Sewa не регламентируется законодательно, соответственно никто не мешает сторонам заключить его на 100 лет прописав порядок перехода прав и обязанностей по наследству. Однако если вы будете заверять его у нотариуса у кадого из них может быть свое собственное виденье сроков и может будет необходимо разбить его на части.
При договорах Hak Sewa налоговые обязательства по налогу на доходы возникают только у арендодателя (10%), однако налоги на недвижимость, ежегодные налоги на землю оплачивает арендатор.
3) Hak Guna Bangunan - "право на строительство”.
Этот вариант владения недвижимостью предусмотрен для юридических лиц - компаний, зарегистрированных на территории страны, независимо от формы юридического лица.
Данная форма позволяет строить и владеть множеством объектов недвижимости. Это право выдается компании сроком на 30 лет, с возможностью пролонгации до 80 лет.
Обладая этим правом, компания может передавать земельные участки или объекты недвижимости другим лицам (по договорам аренды иностранцам, по договору HakMillik гражданам Индонезии), уступая приобретателям свои права на данную недвижимость.
Плюсом этого варианта является то, что возможная дальнейшая перепродажа земли и строений на ней происходит путем продажи компании или ее долей, что возможно осуществить без налоговых трат связанных с заменой собственников.
Однако возникают расходы на ведение бухгалтерии, возможен больший контроль со стороны проверяющих инспекций.
Помимо налога с продаж возникает налог на прибыль: стандартная ставка 25%, в случае если 40% акций торгуется на бирже ставка 20%, в случае если оборот компании менее Rp 50 млрд (3.5 млн$) ставка 12.5%, маленькие компании с оборотом менее Rp 4.8 млрд (320 000 $) ставка 1%.
4) Hak Milik – "безусловное право на собственность”.
По законодательству Индонезии правом собственности на землю в этой стране могут обладать только ее граждане.
Но, несмотря на это, много лет действует схема, позволяющая иностранцам приобретать недвижимость. Юристы скажут что эта схема не законна и будут правы, но на практике этот механизм широко распространен и применяется десятилетиями.
Существует 2 вида договоров о номинальном владении:
a) заключается заверенный нотариально договор о займе у иностранного инвестора гражданином Индонезии, где в качестве залога выступает покупаемая недвижимость.
В этом случае, гарантией того, что индонезиец не аннулирует свою доверенность, служат документы, подтверждающие факт займа, а также дополнительный договор долгосрочной аренды.
b) без оформления займа у нотариуса заключаются договора о том что лицо указанное в сертификате на землю является номинальным владельцем, который не может своими действиями и/или бездействием противоречить воле покупателя земли и обязан следовать распоряжениям покупателя касательно продажи, аренды указанной земли.
Договором закрепляется компенсация номинального держателя: ежемесячная оплата и/или комиссия от возможной перепродаже земли в будущем.
У этого варианта, разумеется, есть серьезные недостатки, самым главным из которых является факт того, что реальным собственником недвижимости является гражданин Индонезии и механизм по сути вне закона, однако широко используется на протяжении десятилетий.
У варианта c владением через номинального держателя есть свои минусы, но существуют и множество плюсов связаных с налогообложением, администрированием бизнеса. Все зависит от того, кто является вашим доверенным лицом.
PS: в случае если иностранный владелец недвижимости неудовлетворен номинальным владельцем, он может его заменить обратившись к нотариусу который оформлял сделку. Процедура земены требует письменного уведомления существующего номинальщика и сопряжена с самостоятельной повторной уплатой налогов по смене лица указанного в сертификатах на землю.
Нюансы при приобретении земли которые зависят от места где находится недвижимость:
- разрешение на проезд по общественной деревенской дороге должно быть подписано всеми домохозяйствами которые находятся на этой дороге (они ее когда то строили за свои деньги и это их дорога, отстутсвие этого документа с подписями соседей чревато дополнительными тратами)
- если вы покупаете землю лучше сразу познакомиться с соседями и рассказать что вы планируете строить - их подпись необходима будет для подачи заявления на разрешение на строительство
- необходимо самому промерять землю и удостовериться что размеры совпадают с указанными в сертификате (если не совпадут, а земля очень нравится готовьтесь что перемеры/переоформление сертификата заемет до года)
- лучше сразу познакомиться с главой деревни и узнать условия получения его подписи на заявлении на разрешение на строительство
- узнать об обременении земли - нужно ли какие то делать отчисления в общину деревни (в банджар), когда, сколько (например раз в год покупать в общину мешок риса или платить какую то сумму денег)
Про налогообложение
В Индонезии есть несколько уровней налогообложения: налоги центрального правительства, местные налоги и подоходный налог.
Налоговая система страны учитывает тот факт, что здесь преимущественно проживает бедное население, которое в большей степени освобождается от выплаты налогов за счет более платежеспособных граждан.
Из этого следует, что люди, чей доход составляет менее 50 миллионов рупий, освобождаются от выплаты налогов, а те, чьи доходы составляют 50-250 миллионов рупий, оплачивают налог размером в 5%, чьи доходы 250-500 миллионов – 15%, если доход выше 500 миллионов рупий – налог составляет 30%. Супружеские пары, по закону, оплачивают единый, совместный налог.
С лиц, которые не являются гражданами Индонезии, взимают налог на доход, полученный в Индонезии (сюда же относятся доходы, полученные в результате сдачи жилья в арендное пользование).
Также налогообложению подлежит передача собственности в стране.
Налог на прирост капитала равен 20% от общей продажной стоимости объекта.
Налог на недвижимость в Индонезии составляет 0,5% от оценочной стоимости объекта.
Налог на землю и строительство выплачивается ежегодно и находится в ведении местных отделений Генерального директората по налогам (Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan Republik Indonesia).
Цены варьируются в зависимости от региона, но обычно от 0,1% до 0,2% стоимости недвижимости.
Переоценка налогов проводится каждые три года, за исключением быстрорастущих областей, где переоценка проводится каждый год. Резиденции стоимостью более одного миллиарда рупий облагаются налогом в верхней части налоговой шкалы (0,2 процента).
Когда кусочек земли меняет владельца, продавец должен оплатить 3% от ее стоимости, покупатель должны оплатить 5% от ее стоимости.
НДС распространяется для аренды:
жилая – 10%
коммерческая – 6%
Смена владельца в сертификате на землю, срок изменений 3-6 месяцев
Покупатель оплачивает 5%
Продавец оплачивает 3%
Оплата нотариальных/юридических услуг 1–2 % покупатель
Регистрационный сбор 0,2 % продавец
Плата агенту по недвижимости 5,0 % продавец (для объектов стоимостью более 500 тыс$ комиссию многие снижают)
Итого Затраты покупателя 6–7 %
Итого Затраты продавца 1% - 8 %
Аренда земли по закону арендодатель должен заплатить подоходный налог (10%), этот момент должен быть урегулирован и зафиксирован в договоре тк на практике его часто не платят
